Аренда квартир, принципы расчёта стоимости
Калькулятор стоимости квартиры работает по двум методикам оценки стоимости аренды квартиры (на текущий момент реализована только первая методика):
1. метод сравнения с аналогичными объектами недвижимости. По выбранным параметрам из базы выбираются аналогичные квартиры и рассчитывается средняя стоимость. Метод даёт большую погрешность на маленьких выборках, поскольку не происходит статистического сглаживания факторов, сильно влияющих на ценообразование.
Например, по текущей выборке объявлений, для некоторых районов Красноярска средняя цена стоимости аренды однокомнатных квартир с мебелью может оказаться ниже, чем без мебели, поскольку не учитывается наличие ремонта, удаленность от транспортной развязки, да и сама мебель может быть времён бывшего СССР.
2. расчетный метод. На основании общих критериев, из базы формируется большая выборка и выводится средний показатель стоимости аренды, который корректируется на расчетные коэффициенты, учитывающие район города и наличие других факторов ценообразования, изложенных ниже.
Для ориентировочной оценки репрезентативности выборки, используемой в работе калькулятора, приводится количество объектов, использованных в расчетах средней ежемесячной стоимости аренды.
Так же, для контроля выводится список наиболее близких объектов из БД, согласно выбранным параметрам (максимально показывается 98 первых объектов).
Калькулятор цен аренды квартир использует ajax и при включенном javascript работает без перезагрузки страницы и нажатия кнопки «Send».
Пункты «мебель» «холодильник» «телефон» имеют три состояния: «НЕ ВАЖНО», «НЕТ» и «ЕСТЬ», что позволяет делать выборки по одним полям независимо от других, например выбрать квартиры с мебелью и не важно есть ли в них при этом телефон и холодильник.
При оценке стоимости используются данные по сдаче квартир в аренду в г Красноярск за последние 2 месяца.
Факторы, влияющие на стоимость аренды
На рынке аренды жилья цены формируются под действием спроса и предложения, но при достаточном количестве предложений, на стоимость аренды начинают влиять факторы, сильно меняющие стоимость аренды квартиры в каждом конкретном случае.
• наличие телефона - малозначительный фактор в эпоху сотовых телефонов, на стоимость аренды жилья не влияет. Требуется в исключительных случаях при частых звонках арендаторов по межгороду, где цены операторов мобильной связи пока оставляют желать лучшего.
• наличие холодильника - фактор мало влияющий на цену аренды, но увеличивающий вероятность быстро сдать квартиру.
• пластиковые окна - увеличивают как стоимость аренды квартиры, так и возможность быстро её сдать.
• наличие мебели - в хорошем состоянии увеличивают арендную плату и возможность быстрой сдачи квартиры. В 80% объявлений «сдам квартиру с мебелью» предлагается ветхая мебель в состоянии сильного б/у - такая слабо влияет на стоимость аренды. Так же, шикарная мебель в общем случае не приводит к адекватному росту арендной платы, поскольку не ориентирована на массового арендатора.
• металлическая входная дверь, не «совковая», сваренная их уголка - увеличивает стоимость аренды квартиры и вероятность быстро найти арендатора.
• площадь квартиры в «разумных» пределах на цену не влияет, цены немного понижаются для квартир-малосемеек и немного возрастают для улучшенной планировки.
• состояние квартиры, ремонт - хорошая сантехника и ремонт в общем случае повышают стоимость аренды и возможность быстро сдать квартиру.
• удаленность от транспортной развязки - значительный фактор, сильно уменьшающий цену аренды, поскольку ежедневный проезд туда-обратно на общественном транспорте с дополнительной пересадкой стоит порядка 1000 рублей в месяц на одного человека, и ежедневные потери времени.
Ограничение ответственности или «нельзя объять необъятное»
Необходимо иметь в виду, что калькулятор стоимости аренды даёт лишь общую оценку состояния рынка на текущий момент, автоматизируя обработку имеющейся статистической информации. Поэтому возможности его достаточно ограничены, и в каждом конкретном случае нужно учитывать ньюансы не только экономики, но и психологии.
Если арендатор может снять квартиру дешевле, но тремя остановками транспорта далее, то при отсутствии машины он и его супруга будут ежедневно тратить время, нервы и деньги на проезд. Арендатор всё-равно отдаст эти деньги, не за аренду, так за транспорт.
Так же следует учесть, что «простой» квартиры - это недополученая прибыль, и зачастую выгоднее сдать квартиру на 1000 руб в месяц дешевле, чем она простоит месяц пустая. При цене 12 тысяч в месяц, такая «лишняя тысяча» и «месяц простоя» отобъются только за год.
Поэтому, поскольку аренда сейчас в основном краткосрочная - «беспроблемным» арендаторам можно спокойно уступить в цене.
Мониторинг цен